Kira ilişkisinde hem kiracının hem ev sahibinin hak ve yükümlülükleri kanunla korunur. Bu dengeyi bilmek, iki tarafı da haksız uygulamalardan ve gereksiz anlaşmazlıklardan korur. Bu rehberde kira artışından tahliyeye, depozitodan 2023'te gelen zorunlu arabuluculuğa kadar en çok merak edilenleri güncel biçimde topladık.
Kira artış oranı
Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki yılın on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran yazılsa bile geçerli olan yasal üst sınırdır. Dönem dönem geçici tavan oranlar da uygulanabildiğinden, yenileme öncesi güncel kuralı teyit etmek gerekir.
Depozito sınırı
Konut kiralamalarında depozito (güvence bedeli) en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Kural olarak bu tutar, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesapta tutulur ve sözleşme bittiğinde, mülkte hasar yoksa kiracıya iade edilir.
Kiracının hakları ve yükümlülükleri
Hakları:
- Taşınmazı sözleşmeye uygun ve kullanıma hazır teslim almak.
- Yasal sınır üzerinde kira artışına zorlanmamak.
- Sözleşme süresince keyfî olarak tahliye edilmemek.
- Depozitosunu, koşulları oluştuğunda geri almak.
Yükümlülükleri:
- Kirayı zamanında ödemek.
- Taşınmazı özenle kullanmak, küçük bakım ve giderleri karşılamak.
- Kendi eşyaları için konut (eşya) sigortası yaptırması faydalıdır.
Ev sahibinin hakları ve yükümlülükleri
Hakları:
- Kirayı zamanında ve eksiksiz almak.
- Taşınmazın sözleşmeye uygun kullanılmasını istemek.
- Kanuni sebepler oluştuğunda tahliye talep etmek.
Yükümlülükleri:
- Taşınmazı kullanıma hazır teslim etmek.
- Büyük/yapısal onarımları (çatı, esaslı tesisat vb.) üstlenmek.
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesini yaptırmak.
Sık karışan konu: DASK mülk sahibinin, konut (eşya) sigortası ise kiracının sorumluluğundadır.
Ev sahibi kiracıyı hangi hâllerde çıkarabilir?
Ev sahibi kiracıyı keyfî olarak çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür (6098 sayılı TBK md. 350–352):
- Gereksinim (ihtiyaç): Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyması.
- Yeniden inşa / esaslı onarım: Taşınmazın imar/inşa nedeniyle boşaltılması gerekmesi.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte çıkacağını yazılı taahhüt etmesi. (Tahliye taahhütnamesi)
- İki haklı ihtar: Bir kira yılında iki kez haklı yazılı ihtar gönderilmiş olması.
- Kira bedelinin ödenmemesi: 30 günlük süre veren ihtara rağmen ödenmemesi. (Ödenmeme ihtarnamesi)
On yıllık uzama süresi dolan sözleşmelerde, ev sahibi belirli bir bildirim süresine uyarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Her tahliye sebebinin kendine özgü süre ve usulü vardır.
Zorunlu arabuluculuk (2023)
Önemli bir yenilik: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kapsamdaki başlıca uyuşmazlıklar:
- Tahliye talepleri,
- Kira bedelinin tespiti / uyarlanması,
- Kira alacağı ve tazminat talepleri.
Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan açılan davalar, dava şartı eksikliğinden usulden reddedilir. (İcra yoluyla yapılan tahliye gibi bazı istisnalar bu kapsam dışındadır.) Bu düzenleme, tarafları mahkeme öncesinde uzlaşmaya teşvik eder.
Haklarınızı belgeyle koruyun
Kira sözleşmesi, tahliye ve uyuşmazlık süreçlerinde doğru adımları birlikte atalım. Artısı ile çalışan mülk sahibi ve kiracılara özel avantajlarımızı da konuşalım.
WhatsApp'tan sorunBu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kira mevzuatı ve özellikle artış/tahliye kuralları zaman zaman değişir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.